Ипотечный кредит на загородную недвижимость: Нюансы оценки и страхования
В настоящее время все чаще и чаще люди склоняются к мысли о приобретении жилья в ипотеку. В зависимости от финансовых возможностей и предпочтений, потенциальный заемщик выбирает для себя один из вариантов покупки жилья: новая квартира в строящемся многоквартирном доме, квартира на вторичном рынке либо частный дом. При покупке жилья через ипотеку неизбежно возникает ряд вопросов, которые приходится решать любому заемщику
Нюансы получения ипотечного кредита обсуждаем с директором страховой брокерской компании «Инфострах» Василием АВТАЕВЫМ
Чтобы получить ипотечный кредит, нужно представить документы о характере и размере заработной платы, представить сам предмет залога, если он есть, либо оформить предмет залога, осуществить также его оценку и страхование. Оформление всех этих документов – процесс длительный и очень трудоемкий. Для того чтобы произвести оценку предмета залога и застраховать его, требуются выезды экспертов для осмотра объекта.
Преимущества компании «Инфострах» в том, что все происходит в одном месте и информация о заемщике находится в одних руках. «Инфострах» берет на себя оформление документов по оценке и страхованию и рекомендует банкам и заемщикам обратить внимание на следующие моменты:
- Содержание отчета об оценке.
- Риск и условия страхования, которые предлагает страховая компания, аккредитованная при каждом конкретном банке.
Типовые ошибки при оценке предметов ипотек
Оценка объекта залога – очень важный этап кредитования. От правильной оценки зависит максимальная сумма кредита, а также ликвидность объекта в случае обращения взыскания. Существуют некоторые проблемы оценки объектов загородной недвижимости. В основном это связано с трудностью поиска объектов – аналогов, предлагаемых к продаже или аренде.
Обращаясь с предложениями о сотрудничестве в разные финансовые структуры, клиенты часто задают нам вполне резонный вопрос о стоимости оценочных услуг. Однако за ценой всегда стоит качество отчета, дешево – это не есть хорошо, возможно, за дешевизной скрывается недостоверность содержания, упрощенный подход, нет глубины анализа поставленных перед специалистом задач, оценщики в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в РФ» должны использовать три подхода к оценке: сравнительный, доходный и затратный. Но чаще всего на практике, к нашему глубочайшему сожалению, в погоне за дешевизной используется один подход – сравнительный. То есть, исходя из предложений на рынке недвижимости, сопоставляются аналогичные объекты, идентичные по площади, району расположения и т.п. На основании этих данных оценивается новый объект. Но этот подход не вполне корректен, поскольку многие дома совершенно уникальны. И не всегда один подход дает реальную картину о состоянии предмета оценки.
Оформление страхования ипотечного кредита
На сегодняшний день в городе работают порядка 152 страховых компаний. И у каждой – свои особенности страхования. У нас есть критерии по оценке правил страхования каждой конкретной компании, и мы тщательно отслеживаем, что должно быть в страховании и чего там быть не должно, что специально опущено или искажено. Это и есть работа страхового брокера, задача которого – профессионально оценить страховые риски.
Грамотный кредитный эксперт банка потребует от вас три страховых полиса:
1. Договор страхования недвижимости – гибели/повреждения коттеджа
(наиболее актуальны для коттеджа: пожар, затопление, взрыв бытового газа, повреждение в результате противоправных действий третьих лиц в отношении жилища и многое другое).
2. Страхование жизни, здоровья и потери трудоспособности заемщика.
Здесь есть нюансы: банки часто требуют полис по страхованию от несчастных случаев, но в такой страховке не учитывается смерть от естественных причин по болезни или по старости, это уже не страховой случай. Как показывает практика, в случае кончины заемщика кредит и проценты, как правило, не возвращаются.
3. Титульное страхование
– вид страхования, который мы рекомендуем – страхование потери вашего права собственности (титула) на коттедж и земельный участок. Рассмотрим такую ситуацию: при покупке недвижимого имущества на вторичном рынке либо при приватизации или проведении сделки купли-продажи были нарушены чьи-то права. Например, продали дом без учета интересов законных наследников. В этом случае, сделка может быть признана недействительной, суд примет сторону законного владельца. Рекомендуется застраховать и право собственности на землю, т.к. банк, взяв в качестве обеспечения дом под программу ипотечного кредитования, принимает его, как правило, исключительно с землей.
Обычно, банки не проверяют предыдущие сделки купли-продажи объектов недвижимости, поэтому и возникает необходимость в страховании потери права собственности.
Ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости только начинает развиваться. Поэтому у большинства банков в работе с загородной недвижимостью пока отсутствует опыт. Кроме того, крайняя закрытость рынка, «серые схемы оплаты» сделок купли-продажи имущества и противоречивое земельное законодательство повышают риски подобных сделок. Но в ближайшее время данный сегмент будет активно развиваться. Это связано и с общим развитием рынка загородной недвижимости (обеспеченные люди стараются жить за городом), и с позитивными изменениями на рынке ипотечных услуг.
«Самарский Коттедж» №3 декабрь 2006 — январь 2007
Узнать подробнее об оценке предметов залога можно по ссылке https://infostrah.com/ocenka_zaloga_i_lizinga/
Ознакомиться с прайсом на услуги по оценке и экспертизе можете по ссылке https://infostrah.com/prajs-na-uslugi/